Vous pouvez trouver ici le projet de lettre que nous proposons.
Il s’agit d’une base que nous vous suggérons d’adapter en fonction des arguments qui vous tiennent à coeur.
Attention, pour avoir du poids, merci de bien vouloir y mettre:
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Les réclamations et observations écrites sont à adresser au Collège communal :
avec comme référence le numéro de dossier: Enquête publique PU CoDT 234/2021/S191 – demandeur: Boiron SRL
Voici nos premières analyses qui pourront vous aider à comprendre le dossier. Libre à vous de les utiliser pour votre réponse à l’enquête publique.
Le dossier contient une notice d’évaluation sur les incidences environnementales et un formulaire de demande de permis d’urbanisme qui précisent de manière assez vague l’activité du projet comme étant un projet local.
Dans le cadre 2 de l’annexe 4, il est mentionné que
Dans les plans du permis, il est indiqué 198 m² de zone préparatoire, ce qui semble approprié pour desservir d’autres pharmacies, mais cela semble totalement démesuré et inadéquat à cet endroit !
De plus, en analysant les plans du rez-de-chaussée, on constate
Après rapides recherches sur internet, on peut se poser de nombreuses questions :
Il n’y a aucune indication sur la nature des déchets et matières stockés et/ou transformés et/ou produits sur place. Il semble plus que nécessaire de vérifier s’il n’y aura pas de produits nocifs ou toxiques. Notamment tels que définis par l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 juin 1994 relatif aux déchets d’activités hospitalières et de soins de santé.
Sans ces informations, le Collège communal ne peut prendre une décision en toute connaissance de cause et risque, au contraire, de créer un vice de procédure s’il s’avérait qu’une activité présente sur place était reprise en classe 2 ou en classe 1 qui nécessite, selon le code de l’environnement, une demande de permis unique.
La fonctionnalité des lieux semble également étonnante, le local d’expédition et le sas pour les expéditions étant à l’opposé du local de stockage.
Cela laisse supposer que le local dépôt de 130 m² servira de stockage de matières premières de type livraisons qui traverseront tous les bâtiments afin d’être « transformées » dans le local « préparatoire » en vue d’être expédiées.
Au vu des surfaces concernées, il s’agit donc clairement d’une activité qui n’est pas destinée qu’à la seule pharmacie du projet.
L’impact réel du projet sur l’environnement et sur la mobilité n’est donc pas clair et l’autorité compétente ne peut prendre une décision en toute connaissance de cause.
Le dossier administratif précise que le parking sud sera remblayé sur maximum 40 centimètres.
La note complémentaire indique que 1385m³ de terres seront excavés alors que seulement 335m² seront évacués. Ce qui signifie que le terrain sera remblayé par 1050m³. Cette note précise que les remblais se feront sur maximum 50cm.
Or les plans ne détaillent en rien la localisation de ces zones remblayées.
En effet, le plan de nivellement se borne à reprendre le relief en situation existante, avant travaux.
Ce remblai risque d’accroître les nuisances sur la zone inondable et donc augmenter les risques d’inondation sur les parcelles voisines.
Le dossier est donc incomplet, car il ne permet pas d’évaluer les modifications sensibles du relief du sol.
L’analyse des orthophotoplans de la Région révèle un abattage conséquent sur la quasi-totalité du site entre 2012 et 2015. Un permis d’urbanisme était nécessaire pour ce type d’abattage en vertu de l’article D.IV.4 10° et/ou 12° du CoDT alors que le cadre 4 de l’annexe 4 indique aucun permis d’urbanisme délivré. Ce point doit être clarifié et faire l’objet d’un permis d’urbanisme en régularisation le cas échéant. Cette régularisation étant un préalable nécessaire à la réalisation du projet BOIRON, elle doit absolument être sollicitée si aucun permis d’urbanisme n’a été délivré à ce sujet. En effet, s’il s’avère qu’aucun permis d’urbanisme n’existe pour cet abattage, le présent permis d’urbanisme ne peut être traité étant donné l’infraction urbanistique existante. Ce dossier infractionnel pouvant mener à des modes de réparations engendrant, par exemple, une replantation, il est trop tôt pour pouvoir envisager l’urbanisation de ce terrain.
Les pièces du dossier ne visent nullement cette nécessaire régularisation de l’abattage. Elles se limitent à décrire que l’abattage a eu lieu en 2015. Le rapport GEFEN, page 13-14 mentionne tout de même les nombreux intérêts de cette zone :
« La zone du projet jusqu’en 2015, avant la coupe à blanc était occupé principalement par une peupleraie plantée (Wal G1.C1a+b) sur un complexe de sols alluviaux (plus au nord) et de sols marécageux eutrophes (plus au sud). La parcelle au nord du projet jouxtant la Nethen possède toujours un faciès de cette végétation (Wal G1.C1a), mais avec en partie déjà un retour vers l’aulnaie-frênaie alluviale (Wal G1.2), un habitat d’intérêt communautaire prioritaire (Eur 91E0*). Au nord-est on retrouve une habitation villageoise (Wal J1.2) entourée d’un jardinet (Wal J2.2) toujours présents mais condamnés à très court terme par le projet.
Sans la coupe des peupliers et en laissant aller l’évolution naturelle de la recolonisation ligneuse,ces peupleraies auraient donc évolué vers un complexe d’aulnaies alluviales, mais aussi marécageuses (Wal G1.4) et pour les parties moins mouillées en chênaies-frênaies neutrophiles hydromorphes (Wal G1.A1ba) qui ne sont pas des HIC. Cette évolution potentielle justifie parfaitement le choix d’avoir classé ce terrain en zone de développement fermée. L’aboutissement vers ces milieux nécessiterait au moins une cinquantaine d’années et la pleine fonctionnalité au moins 200 ans.
Sans l’apparition de ce projet ou de tout autre projet d’urbanisation, la spéculation la plus probable aurait été la replantation du site en peupliers.
La coupe réalisée en 2015 et le broyage des recrus et des souches en 2019 ont radicalement changé la dynamique de la végétation vers des milieux ouverts, au nord-ouest en mégaphorbiaie (Wal E5.4) qui est un HIC (Eur 4630) prédominé par des hautes herbes variées, au sud-ouest en magnocariçaie (Wal D5.2) dominée par une laîche aigüe (Carex acuta), au sud-est en une jonchée (Wal D5.3) dominée par un jonc (Juncus inflexus -Ji) et le solde en condition plus sèche, par une friche rudérale (E5.6). »
Les photos aériennes récentes et le reportage photographique annexé au dossier, photos 2/4/9/11/20/22/24, relèvent la présence de nombreux arbres, une vingtaine de peupliers, au nord du périmètre du projet qui représentent quasiment toute la parcelle 67D.
Le plan d’implantation mentionne « zone conservée dans son état naturel » excepté pour la partie longeant le fossé au sein de laquelle sont dessinés 7 ronds verts annotés de la manière suivante « peupliers existants. Conserver des grosses quilles au sol ou même certaines sur pied (étêtées à 4-5 m de haut) en vue de l’accueil des agents xylophages et des animaux cavernicoles ». La mise en quille au sol, voire même debout, consiste en l’abattage de ces arbres, alors que ni les plans ni le dossier ne contiennent de demande pour l’abattage de ces arbres.
La notice indique : « terrain actuel déboisé, en friche, quelques bouleaux à maturité doivent encore être enlevés ». Ce type de permis nécessite l’utilisation de l’annexe 7. Cette annexe 7 impose : « en cas d’abattage, de préjudice au système racinaire ou de la modification apportée à l’aspect d’un ou plusieurs arbres, arbustes ou haies remarquables, l’identification de l’arbre, de l’arbuste par le nom du genre et de l’espèce, sa circonférence mesurée à 1,50 mètre du niveau du sol, ou la nature de la haie, son âge estimé, ainsi que le mode de répartition isolé ou en groupe » et l’article R.IV.35.1 impose l’avis du SPW – direction Nature et Forêts s’il s’agit d’arbres remarquables.
La procédure en cours n’est donc pas correcte et le dossier est incomplet.
Comme indiqué précédemment, le dossier de demande de permis d’urbanisme contient une notice d’évaluation sur les incidences environnementales. Celle-ci est plus que lacunaire sur de nombreux points tels que les impacts du projet sur les rejets des eaux, la zone inondable, l’égouttage, la mobilité…
Le projet contient des incidences non négligeables sur l’environnement qui doivent être étudiées. Cette lacune entraîne le fait que l’autorité chargée de se positionner sur ce dossier ne peut le faire en connaissance de cause. Il est clair qu’une étude d’incidence sur l’environnement aurait dû être réalisée et jointe au dossier afin d’analyser de manière détaillée ces incidences.
Le dossier est donc incomplet et ne permet pas à la Commune de prendre une décision en toute connaissance de cause.
Les plans du local poubelles sont incomplets : ils ne contiennent aucun gabarit côté, ni hauteur sous corniche, ni hauteur de faîte.
Les plans ne mentionnent pas la localisation cotée des deux enseignes sur les façades.
Les deux principaux écarts repris dans l’avis d’enquête reflètent clairement la non-intégration du projet à son contexte, car ils touchent des caractéristiques urbanistiques et architecturales essentielles :
Le projet est situé en aire de bâti rural traditionnel et est longé par un périmètre de noyau ancien à protection renforcée (rue du Village sur toute la largeur du projet).
Le projet ne respecte pas les objectifs de cette aire de bâti rural traditionnel, car il ne tient pas compte des caractéristiques du bâti de type rural existant.
De manière générale la disproportion des volumes secondaires et l’importance de la profondeur bâtie engendrent une incohérence de l’ensemble et une lisibilité complexe.
L’aile C est clairement le volume principal alors que les ailes A et B sont des volumes secondaires.
Or le fait de proposer une hauteur sous corniche identique pour les volumes A et C pose un problème de hiérarchie entre les volumes. La hauteur sous corniche encore plus conséquente du volume B (liaison) accentue encore ce problème de hiérarchie et l’aspect massif de l’ensemble.
Cet écart ne semble en rien justifié.
La profondeur bâtie, 32 mètres, est également disproportionnée et justifiée uniquement par les besoins du projet. La justification du demandeur en reprenant d’autres volumes profonds existants à proximité ne tient pas la route, ces bâtiments préexistant à l’entrée en vigueur du Guide communal d’urbanisme.
Cela démontre que le projet n’est pas en adéquation avec l’endroit sur lequel il s’implante.
De plus, d’autres écarts au Guide communal d’urbanisme n’ont pas été sollicités, ni mentionnés durant l’enquête publique. Notamment:
Le dossier est donc incomplet et la procédure en cours n’est pas valable et doit être recommencée.
Le projet est situé en zone d’habitat à caractère rural de type traditionnel. De plus, il est longé par un périmètre de risque naturel prévisible ou de contrainte géotechnique majeure (zone inondable) qui est situé sur l’emprise de la rue du Village sur toute la longueur de la limite à rue du projet.
Le SDC contient 5 objectifs d’aménagement : structure l’espace communal, répondre aux besoins primordiaux, contribuer à la création d’emplois et de richesses, gérer la mobilité et valoriser le patrimoine et protéger les ressources.
La réalisation d’un tel projet en zone d’habitat à caractère rural de type traditionnel pose de nombreuses questions, principalement au niveau du respect de l’objectif 1. En effet, accepter un tel projet dans cette zone risque de créer un fâcheux précédent qui ouvre la porte à d’autres projets similaires qui vont, à terme, complètement dénaturer la typologie des villages de l’entité et leur caractère rural. Le présent projet porte donc atteinte et compromet au moins cet objectif du Schéma de développement communal.
De plus, et de manière non exhaustive, le projet ne rencontre pas les objectifs suivants issus du Schéma de développement communal :
De même, le Schéma de développement communal a tenu à affiner le plan de secteur afin de protéger certaines zones, cfr 2.1.3d zone d’habitat à caractère rural de type traditionnel.
Le projet ne respecte pas cette affectation du SDC, car il apporte une rupture visuelle claire par rapport au bâti existant.
Il en est de même pour les priorités du schéma : article 1.1.4 : « Beauvechain est une entité qui a conservé les avantages d’un cadre de vie rural de qualité du point de vue de l’environnement naturel et bâti que du point de vue du milieu social, entraide, solidarité, convivialité…»
Or, pour rappel, l’article D.IV.5. du CoDT donne un cadre pour accepter un écart : « Un permis ou un certificat d’urbanisme n° 2 peut s’écarter du schéma de développement du territoire lorsqu’il s’applique, d’un schéma de développement pluricommunal, d’un schéma de développement communal, d’un schéma d’orientation local, d’une carte d’affectation des sols, du contenu à valeur indicative d’un guide ou d’un permis d’urbanisation moyennant une motivation démontrant que le projet :
1° ne compromet pas les objectifs de développement territorial, d’aménagement du territoire ou d’urbanisme contenus dans le schéma, la carte d’affectation des sols, le guide ou le permis d’urbanisation ;
2° contribue à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages bâtis ou non bâtis »
La première condition de cet article n’est clairement pas respectée.
Il en est de même pour la seconde condition, car le projet ne contribue ni à la protection, ni à la gestion, ni à l’aménagement des paysages bâtis ou non bâtis. En effet, les motivations avancées dans le dossier (pages 10 et 11 de l’annexe 4) ne sont nullement suffisantes et totalement incorrectes. Il ne suffit pas d’implanter deux volumes à proximité de la rue pour en faire un bâtiment rural respectant la typologie villageoise. Les deux écarts au Guide communal d’urbanisme concernant l’implantation, la profondeur ainsi que les gabarits démontrent clairement de la non-adéquation du projet dans son contexte immédiat, mais aussi dans le cadre urbanistique dont la commune s’est dotée, schéma et guide communal.
Sur cette base, la procédure en cours n’est pas correcte étant donné qu’aucun écart au schéma de développement communal n’a été sollicité ni dans la demande ni dans l’affiche d’enquête publique. De plus, le projet n’est juridiquement pas acceptable et les écarts ne peuvent être octroyés.
Le projet mentionne bien le caractère humide du terrain, le fait qu’il longe un ruisseau non navigable et la présence de fossés à ciel ouvert, non classés, au travers du site. Le dossier ne contient aucun élément permettant de conclure que les éléments proposés, citernes de récoltes, fossés, zone humide, sont suffisamment dimensionnés, notamment au vu de la surface des toits, afin de pallier la situation du bien en zone humide, aléa d’inondation faible, tant pour l’impact du projet sur cette zone et son voisinage que pour l’impact de cet aléa d’inondation sur le projet.
Une étude hydrologique digne de ce nom aurait dû être jointe au dossier.
De même, aucun élément du dossier n’aborde les impacts dévastateurs du projet sur la faune et la flore spécifiques aux zones humides. Or le déboisement réalisé et projeté vient totalement à l’encontre du programme communal de développement de la nature (PCDN). En effet, ce dernier recense le site dont objet en tant que zone de développement fermée :
Le SDC, article 4.2, émet justement comme propositions de gestion relatives aux éléments de développement, à court terme de prendre des actions relatives aux « peupleraies sur terrains humides avec présence de reliques de roselières ou d’aulnaies alluviales nitrophiles (conservation de la végétation naturelle). Le projet est situé sur un site naturel qui correspond à cette description et vient le saccager complètement.
Or il s’agit là d’un biotope rare qu’il faut préserver. Cfr page 16 du PCDN :
« Fonds de vallées humides
La vallée de la Dyle, toute proche, est reconnue partiellement comme une zone Natura 2000 par la Région flamande pour sa partie aval et par la Région wallonne pour sa partie amont. On y trouve les mêmes types de milieux que sur la commune, à savoir des roselières, des aulnaies, des magnocariçaies … Il s’avère donc intéressant de protéger et de maintenir une continuité avec le réseau de la vallée de la Dyle.
Au sein du territoire communal, on peut distinguer plusieurs milieux humides intéressants.
Des aulnaies
Intéressantes surtout pour leur diversité et leur qualité floristiques spécifiques des milieux humides. Elles sont situées dans la vallée du Schoorbroek, entre la ferme de Wahenge et L’Écluse.
Des roselières
Zones de nidification et de refuge potentiel pour une avifaune inféodée à ce type de milieu comme le Bruant des roseaux (Emberiza schoeniclus), la Rousserolle effarvatte (Acrocephalus scirpaceus), le Râle d’eau (Rallus aquaticus), la Marouette ponctuée (Porzana porzana), etc. situées à Hamme-Mille et Tourinnes-la-Grosse.
Des peupleraies
À Beauvechain notamment, plantées en fond de vallée, sous le couvert desquelles se développent et se maintiennent des bois humides typiques.
Devenus rares, ces bois sont menacés non seulement pendant le développement des peupliers qui puisent beaucoup d’eau dans le sol et par conséquent assèchent celui-ci (ce qui entraîne la disparition de la flore typique des milieux humides), mais également au moment de l’exploitation des peupliers. »
Le dossier ne précise pas la quantité de personnel pouvant être simultanément présent sur site.
Les plans mentionnent 40 places de parking.
La notice précise :
Or les plans mentionnent plus de 50 chaises dans les bureaux.
De plus, au vu des différentes fonction des bureaux, finances, call center, commercial, direction, secrétariats, et des pièces du rez, pharmacie, stockage, préparation, expédition, il n’est pas du tout démontré que la quantité de places de parking sera suffisante.
Les routes situées à proximité du projet ne semblent pas aptes à recevoir ce trafic supplémentaire.
La justification précisant que l’ensemble des véhicules motorisés de la SPRL BOIRON sont hybrides ne tient pas la route, car ces véhicules ont autant d’impact sur les voiries et sur le trafic.
Une étude de mobilité semble également un prérequis nécessaire afin d’éclairer au mieux le Collège communal.
Les documents de la demande de permis mentionnent la réalisation d’un dépôt pour les préparations homéopathiques, médicaments, sans fabrication industrielle. Il n’est nulle part indiqué si des déchets issus de ces préparations seront stockés sur place, ni leurs évacuations, ni les éventuels rejets de substances dans l’égouttage. Il n’est fait mention nulle part de l’évacuation des eaux issues du nettoyage des instruments et des surfaces utilisés pour les préparations médicamenteuses et des éventuels rejets de substances nocives dans l’égouttage, d’autant plus que l’égout est relié à un collecteur qui est lui-même relié à la station d’épuration collective située à Hamme-Mille.
Il s’agit donc d’un égouttage « tout à l’égout » sur domaine privé, sans fosse septique.
Le plan d’égouttage ne mentionne aucun système de filtration des rejets.
Comme déjà expliqué, le projet apporte une rupture par rapport à son contexte immédiat. En effet, l’emprise au sol du projet est démesurée, la profondeur des bâtiments et les niveaux importants engendrent une lourdeur et un aspect massif à l’ensemble proposé. De plus, la hiérarchie entre les volumes principaux et secondaires n’est pas du tout respectée.
Le projet ne participe donc pas au bon aménagement des lieux. La quantité et le contenu des écarts au Guide communal d’urbanisme sont très révélateurs. Il ne s’agit nullement d’un projet élaboré en tenant compte des spécificités issues de la situation existante de fait et encore moins d’un projet élaboré en tenant compte des spécificités urbanistiques dont s’est dotée la Commune, cfr schéma de développement communal et guide communal d’urbanisme.
Sur base de l’ensemble de ces remarques, il peut être clairement établi que ce projet n’est pas acceptable.
La commune de Beauvechain s’est dotée d’outils (CCATM, RCU, SDC, PCDN,…) afin d’assurer son autonomie, la protection de son environnement, la conservation de sa qualité de vie et de préserver son identité rurale.
Comme vous le précisez dans votre déclaration de politique communale:
« Les enjeux issus de l’aménagement du territoire sont multiples et fondamentaux : protection des ressources naturelles, du patrimoine bâti ou non bâti, gestion du paysage, de la mobilité, des besoins économiques, agricoles, résidentiels, publics, énergétiques, lutte contre la pression urbanistique… La maîtrise de l’occupation du sol, la préservation de notre patrimoine bâti, l’embellissement des lieux publics doivent plus que jamais contribuer à renforcer notre ruralité conviviale. Les autorités locales, garantes de l’usage parcimonieux du sol et des ressources, assureront un développement harmonieux des activités : mixité sociale et fonctionnelle de l’habitat et protection des ressources naturelles. La mise en pratique du Schéma de développement communal et du Guide communal d’urbanisme sera poursuivie (…) »
Plus de 420 espèces ont été photographiées sur une courte période (avril à juillet 2020) et depuis, +/- 700 espèces ont été identifiées.
Un listing en reprend une partie sous l’onglet: « biodiversité »
Pour un listing détaillé, nous vous invitons à consulter le site « Observations.be »
Toutes les espèces décrites dans ce listing ne sont qu’une infime partie de lla biodiversité qui se retrouve dans ce milieu naturel.
Ce nombre atteste du grand intérêt biologique que revêt cet espace humide et bois, élément de maillage écologique le long de la Nethen et véritable zone-refuge tant pour la flore que pour la faune!
Un biotope rare qu’il faut impérativement faire connaître aux autorités régionales compétentes pour effectuer une évaluation compétente pour un classement.
Le dossier ne mentionne pas le type de fondations envisagé ; on peut éventuellement comprendre à la lecture des plans qu’un système de fondations superficielles constitué de semelles filantes et/ou de radiers pourrait être mis en œuvre.
Après consultation d’un ingénieur géotechnicien, il apparaît cependant qu’étant donné la nature marécageuse du site, un système de radier ne pourra être efficace qu’à la condition d’être descendu de façon suffisamment profonde pour atteindre une couche suffisamment compétente pour reprendre les charges appliquées par le bâtiment sur le sol ; cette profondeur sera vraisemblablement très importante, de l’ordre de plusieurs mètres, ce qui paraît incompatible avec l’interdiction de construction de souterrains faite par la Province concernant la première mouture de ce projet.
À défaut de descendre suffisamment le radier, si le concepteur du bâtiment veut se prémunir contre les tassements totaux et différentiels importants pouvant être attendus pour des bâtiments de cette ampleur, chargeant le terrain de façon non homogène, ce concepteur devra prévoir d’asseoir lesdits radiers sur des fondations profondes (de type pieux) ou semi-profondes (de type faux-puits), qui ne semblent actuellement pas prévues d’après la demande de permis d’urbanisme.
Le site dont il est question ici parait présenter un « risque naturel prévisible ou une contrainte géotechnique majeure » au sens du RCU de Beauvechain, tels que, sans une étude géotechnique et hydrogéologique sérieuse, le Collège échevinal devrait inévitablement déclarer ce terrain inapte à la construction.
